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Einleitung
Eine zentrale
Aufgabe eines Flächennutzungsplans ist die Festsetzung von
Wohnbauflächen. Die Ausweisung im Flächennutzungsplan
ist die Basis zur Erstellung von Bebauungsplänen, auf deren
Grundlage dann tatsächlich gebaut werden kann.
Im Idealfall
fußt die Menge an ausgewiesenen Wohnbauflächen auf einer
genauen Prognose des Bedarfs. Dieser ist allerdings nicht immer
präzise zu ermitteln. Zudem haben viele Gemeinden aus verschiedenen
Gründen ein großes Interesse daran, möglichst viele
Wohnbauflächen auszuweisen. Deshalb werden von der übergeordneten
Raumplanung oftmals mengenmäßige Festlegungen für
einzelne Gemeinden getroffen, damit es innerhalb eine Region nicht
zu einem Überangebot an Bauflächen kommt.
Wohnungsmarkt
Der Mietwohnungsmarkt
in Heilbad Heiligenstadt ist durch ein Defizit an nachfragegerechten
Wohnungen gekennzeichnet. Die Nachfrage, auch aus dem Umland, konzentriert
sich auf qualitativ hochwertigen und gut modernisierten Wohnraum
in attraktiven Lagen zu angemessenen Mieten. Der Großteil
des Wohnungsleerstandes besteht aus Wohnungen, die teilweise noch
unsaniert oder lediglich teilsaniert sind und/oder sich in den mittleren
(Auf der Rinne) bis einfachen (Liethen II) Lagen befinden (Wohnungsleerstand
Heilbad Heiligenstadt im Jahr 2000: 878 Wohnungen). Die Bestände
in Großsiedlungen können durch Rückbau- und Abrissmaßnahmen,
Umbau und Neubau qualitativ aufgewertet werden. Die bestehende und
zukünftige Nachfrage kann hiermit aber nicht befriedigt werden.
Der Eigenheimmarkt ist in Heilbad Heiligenstadt ähnlich strukturiert
wie in anderen ländlichen Räumen. Die Nachfrage bezieht
sich im Wesentlichen auf freistehende Einfamilienhäuser, da
viele Bürger ihre eigenen "vier Wände mit Garten"
anstreben.
Wohnbauflächenbedarf der Gemeinde Heiligenstadt
Die Ermittlung
des Flächenbedarfs für Heiligenstadt basiert auf einem
Gutachten, dass 2002 im Zusammenhang mit dem Stadtentwicklungskonzept
erstellt wurde. Daraus geht hervor, dass Heiligenstadt trotz sinkender
Einwohnerzahlen im Landkreis, bis 2015 einen leichten Anstieg in
der Einwohnerzahl verzeichnen kann. Da man davon ausgeht, dass die
Haushaltsgrößen in Zukunft weiter abnehmen werden, kommt
man so zu einem Bedarf von über 7000 Wohneinheiten, die nur
zum Teil über leer stehende Wohneinheiten gedeckt werden können.
Insgesamt ergibt sich bis 2015 ein Neubaubedarf von 255 Einheiten,
die nach der Prognose ca. 20ha neues Bauland erfordern. Damit läge
die Gemeinde in etwa auf dem im Regionalen Raumordnungsplan für
Heiligenstadt festgelegten Niveau von 19ha neuer Wohnbaufläche.
Der Entwurf
des Flächennutzungsplanes sieht allerdings eine Ausweisung
von ca. 40ha vor und liegt damit also fast zweimal so hoch wie bei
der eigenen Prognose und der Festsetzung des Raumordnungsplanes.
Das wird damit begründet, dass man die Flächen in drei
Prioritätsstufen eingeteilt habe. In die höchste Stufe
fallen vor allem bereits angefangene Bebauungspläne, die mit
großer Sicherheit in der nächsten Zeit verfügbar
werden. In diese Kategorie sind 8,4ha Wohnbaufläche ausgewiesen.
Die Kategorie 2 (mittlere Priorität) fallen vor allem die Flächen
Hohes Rott (12,3 ha) und Hoher Rain (9,0 ha). Diese Gebiete sind
als konkurrierend anzusehen. Das heißt, das Ziel der Gemeinde
ist es, lediglich eine der beiden Flächen zu entwickeln. Da
beide Flächen mit unterschiedlichen Problemen behaftet sind,
will die Gemeinde zum jetzigen Zeitpunkt noch keine der beiden Flächen
ausschließen, und weist daher beide im Flächennutzungsplan
aus. Sollte die Wahl der Stadt auf die Entwicklung am Hohen Rott
fallen ergeben sich also insgesamt 21 ha, was nah an der Prognose,
und der Forderung der Raumordnung liegt. Die Entwicklung am Hohen
Rain würde insgesamt zu 17,8 ha führen.
Bei den Flächen
der Kategorie 3 geht die Stadt davon aus, dass sie im Planungszeitraum
des Flächennutzungsplan (ca. 15 Jahre) nicht realisieren werden
müssen, mit ihnen verbliebe der Gemeinde allerdings ein höherer
Spielraum bei der Entwicklung der Siedlungsfläche.
Wo werden die wesentlichen neuen Wohnbauflächen
ausgewiesen?
Auf dem Hohen
Raine / Über der Honiggrube
Die Entwicklung "Auf dem hohen Raine" gliedert sich in
drei Bereiche. Der westliche Teil zählt zur Prioritätsstufe
I, hier soll also zeitnah ein Bebauungsplan erstellt werden. Das
hat vor allem den Grund, dass einige Eigentümer in diesem Bereich
ihre bestehenden Datschen in Wohngebäude umgebaut haben. Hier
soll nachträglich die Umwidmung in ein Wohngebiet erfolgen.
Die beiden anderen Flächen (südlich, und östlich
der erstgenannten) sollen mit der Prioritätsstufe 2 entwickelt
werden. Zurzeit befinden sich hier noch Kleingärten und landwirtschaftliche
Nutzfläche, die in Wohnbauflächen umgewandelt werden sollen.
Die Flächen
der Prioritätsstufe 1 belaufen sich auf ca. 8 ha ( 6 ha Wohnfläche
und 2 ha Grünfläche), und die Flächen der Stufe 2
auf ebenfalls ca. 8 ha (ebenfalls mit ca. 2 ha Grünfläche)
Problematisch
an diesem Gebiet sind im Wesentliche zwei Punkte: Einmal die Schallemissionen
der B80, sowie die Emissionen der auf der anderen Straßenseite
liegenden Gewerbebetriebe. Auf Teilen der Entwicklungsfläche
werden laut der Schallemissionsprognose die zulässigen Grenzwerte
für Wohngebiete überschritten. Wenn im entsprechenden
Bebauungsplan allerdings Vorschriften zur Installation passiver
Lärmschutzmaßnahmen an den Gebäuden (zum Beispiel
schallisolierte Fenster und Fassadenmaterialien) enthalten sind,
könnte hier trotzdem gebaut werden. Der zweite Punkt ist der
Widerstand einiger Grundstücksbesitzer, die um ihre Kleingärten
fürchten, wenn die Fläche in ein Wohngebiet umgewandelt
werden soll. Zwar ist es nicht möglich sie zu enteignen, allerdings
hätten sie im Falle der Entwicklung der Fläche einen Anteil
der Erschließungskosten zu tragen, was für viele eine
erhebliche finanzielle Belastung bedeuten würden.
Hohes Rott / Galgenhügel
Um die Siedlungsentwicklung in nordöstlicher Richtung abzuschließen,
soll auf der Fläche "Hohes Rott" ebenfalls Wohnbaufläche
ausgewiesen werden. Hier sind drei Bereiche zu unterscheiden. Zunächst
soll mit hoher Priorität im östlichen Bereich der Fläche
ein Wohngebiet entstehen, das von örtlichen Betrieben für
ihre Angestellten errichten werden soll (2,4 ha). Der westlich daran
angrenzende Bereich (12,2 ha Wohnfläche und 2 ha Grünfläche)
soll mit Prioritätsstufe zwei in ein Wohngebiet umgewandelt
werden. Südlich davon wird eine weitere Fläche mit Prioritätsstufe
drei ausgewiesen.
Bei diesen Flächen
findet ein erheblicher Eingriff in die Landschaft statt. In den
Flächen befinden sich zudem Biotope (Streuobstwiesen) die unter
Naturschutz stehen, und deren Überbauung, bzw. Abschneiden
vom Landschaftraum an andere Stelle ausgeglichen werden müsste.
Ein weiteres Problem stellen die Emissionen einer benachbarten Rohstoffabbaufläche
dar, die aber durch Lärmschutzmaßnahmen (zum Beispiel
einem Lärmschutzwall) behoben werden kann.
Weitere Informationen:
Erläuterungsbericht
Kapitel 4 "Vorrausschätzung des Flächenbedarfs"
Erläuterungsbericht Kapitel 5.7
"Resumee"
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